공동저당 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지었다면, 경매로 소유자가 달라질 때 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하나요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축한 경우, 경매로 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 제시한 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권이 설정된 뒤 담보였던 건물을 없애고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 분리되더라도 그 새 건물에 법정지상권이 당연히 인정되지는 않습니다.
예외를 검토할 때는 두 조건을 살펴야 합니다. 신축 건물이 토지 소유자의 소유인지, 또 토지 저당권자에게 해당 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정했는지입니다.
먼저 확인할 것은 저당권 설정 당시의 건물입니다
법정지상권의 일반적인 성립 요건에는 저당권을 설정할 때 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유이며, 경매로 두 부동산의 소유자가 달라지는 점이 포함됩니다.
그러나 질문처럼 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 다음 그 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에는, 저당권 설정 당시의 건물과 신축 건물을 구분해 살펴야 합니다.
따라서 경매 후 토지와 새 건물의 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 볼 수는 없습니다. 원문이 제시하는 특별한 사정은 신축 건물이 토지 소유자 소유이고, 토지 저당권자에게 그 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다.
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확인 순서
먼저 공동저당권이 설정된 대상이 토지와 당시 존재하던 건물이었는지 확인합니다.
이어 기존 건물이 철거되고 신축 건물이 세워진 순서를 살펴보고, 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 확인합니다. 이 사항들은 예외에 해당하는 특별한 사정이 있는지를 가늠하는 데 필요합니다.
자주 묻는 질문
경매 전에 새 건물에 관한 담보 설정도 확인해야 하나요?
네. 자료가 제시한 특별한 사정에는 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우가 포함됩니다.
법정지상권의 성립 여부를 볼 때 저당권 설정 시점에는 무엇을 살펴야 하나요?
저당권을 설정할 당시 건물이 있었는지, 그리고 토지와 건물이 동일인의 소유였는지 확인해야 합니다. 이 사안에서는 당시의 기존 건물과 이후 신축한 건물을 구분해 살펴야 합니다.